Księga wieczysta a kredyt hipoteczny
- co należy wiedzieć?

Aspekty prawne związane z nieruchomością, spędzają sen z powiek wielu osobom, które muszą zmierzyć się z nabyciem mieszkania. Z jednej strony własne lokum to spełnienie marzeń, z drugiej strony duży stres i mnóstwo formalności. Eksperci kredytowi z Multikredy.pl starają się w jak najprostszy sposób przybliżyć wszystkie kwestie związane z nabyciem mieszkania, jak i znalezieniem najlepszego kredytu hipotecznego.

Jedną z bardzo istotnych spraw przy zakupie mieszkania jest Księga Wieczysta oraz wpis na hipotekę. Mamy nadzieję, że nasz artykuł odpowie na wszystkie Twoje pytania związane z Księgą Wieczystą. Podpowiemy, co sprawdzić i jak interpretować Księgę Wieczystą, a także wyjaśnimy jej znaczenie dla procesu starania się o kredyt hipoteczny.

Księga Wieczysta jest to bardzo ważny dokument, który udzieli nam wszystkich informacji na temat stanu prawnego konkretnej nieruchomości. W Księdze Wieczystej znajdziemy takie dane jak imię i nazwisko właściciela, dokładny adres nieruchomości, czy też ustanowione hipoteki. Struktura Księgi Wieczystej składa się z czterech głównych działów i jest taka sama dla każdej nieruchomości. Omówmy po kolei każdy z działów.

1. Dział I dzieli się na dwa następujące działy:
   - Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości” – w tej części znajdziesz dokładne dane o położeniu nieruchomości i jej powierzchni. Informacje te pochodzą z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
   - Dział I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością” – znaleźć w nim można prawa, które przysługują właścicielowi danej nieruchomości.
2. Informacje o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości znajdują się w Dziale II Księgi Wieczystej. Z tego działu dowiesz się ile osób i w jakim zakresie ma prawo do użytkowania lokalu.
3. Dział III jest bardzo ważny dla Ciebie, jako potencjalnego nabywcy nieruchomości. Mówi nam o tym, czy są jakiekolwiek roszczenia związane z nieruchomością. Z tego Działu dowiesz się również, czy właściciel ma ograniczone prawo do rozporządzania nieruchomością..
4. Dział IV zawiera bardzo istotne informacje o hipotekach. Na podstawie informacji zawartych w Dziale IV, dowiesz się, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i na jaką kwotę.

Wyjaśnijmy przy okazji pojęcie „hipoteki”. Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu wierzyciel otrzymuje stosowne zabezpieczenie na nieruchomości, z którego może skorzystać, jeśli dłużnik nie wywiąże się ze swojego zobowiązania i zaniecha spłaty kredytu. Hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu do Księgi Wieczystej i wygasa, gdy zobowiązanie zostanie w całości spłacone.

W pierwszym kroku poproś właściciela nieruchomości o numer Księgi Wieczystej. Na podstawie numeru możesz sprawdzić Księgę Wieczystą w elektronicznym systemie Ksiąg Wieczystych, przygotowanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Nie ma prawnych przeciwwskazań do kupna mieszkania bez Księgi Wieczystej. Obecnie jednak większość nieruchomości ma założoną Księgę Wieczystą i dodatkowo wszystkie Księgi są ogólnie dostępne. Księga Wieczysta wybranej przez Ciebie nieruchomości powinna być dla Ciebie lekturą obowiązkową. Zanim kupisz nieruchomość, sprawdź jej stan prawny i obciążenia. Księga wieczysta jest jednak dokumentem, który należy obowiązkowo przejrzeć przed dokonaniem transakcji. Sygnałem ostrzegawczym dla Ciebie, powinna być sytuacja, gdy właściciel mieszkania nie chce podać Ci numeru Księgi Wieczystej. W większości wypadków oznacza to, że ma coś do ukrycia i oferta sprzedaży może zawierać nieprawdziwe informacje. W takim wypadku radzimy zrezygnować z transakcji.

Lokal bez Księgi Wieczystej niesie za sobą ryzyko oszustwa. Osoba sprzedająca mieszkanie i podająca się za właściciela niekoniecznie musi nim być. Pieniądze z takiej transakcji mogą być trudne do odzyskania.

Kolejna niezbyt dobra informacja jest taka, że bank może odmówić kredytowania mieszkania bądź innej nieruchomości bez Księgi Wieczystej. W takim wypadku możesz posiłkować się kredytem gotówkowym.

Przede wszystkim rękojmia wiary publicznej Ksiąg Wieczystych chroni Ciebie, jako nabywcę. Zakłada się, że obydwie strony, zarówno kupująca, jak i sprzedająca działają w dobrej wierze. Nawet jeśli okaże się, że właścicielem jest ktoś inny, niż osoba wpisana w Księdze Wieczystej, to nadal możesz dochodzić uznania umowy kupna – sprzedaży za skuteczną. Po drugie żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego, kiedy nie funkcjonuje zasada rękojmi. W takim wypadku można ewentualnie rozważyć zabezpieczenie na innej nieruchomości.

Każdy bank, który oferuje kredyt hipoteczny, przede wszystkim dba o jego zabezpieczenie i dokładnie analizuje wszystkie dokumenty. Do tych dokumentów należy oczywiście akt notarialny i Księga Wieczysta nieruchomości, którą chcesz kupić. Analityk banku sprawdza, kto jest właścicielem lokalu i czy dane właściciela są takie same, jak te podane w umowie i czy zgadza się liczba pokoi. Szczególną uwagę poświęca się Działowi III i IV Księgi Wieczystej. Jeżeli chcesz otrzymać decyzję pozytywną, działy te muszą być wolne od wpisów. Bank otwiera czasami furtkę w takim wypadku i niektóre wpisy możesz wyjaśnić, załączając odpowiednią dokumentację.

Podsumowanie:

Jakie wpisy zaakceptuje bank w Dziale III i IV?

• służebność przechodu i przejazdu,
• hipotekę innego banku, czyli instytucji zaufania publicznego.

Czego nie zaakceptuje bank w Dziale III i IV?

• służebności dożywotniego mieszkania,
• wpisów komorniczych,
• hipoteki od osoby prywatnej (z nielicznymi wyjątkami).

Bardzo często mamy do czynienia z sytuacją, że sprzedawca zaciągnął kredyt na mieszkanie. Nie przekreśla to oczywiście Twoich szans na kredyt. W tym wypadku musisz poprosić o oświadczenie wierzyciela. Co zawiera takie oświadczenie? Znajdą się w nim takie informacje, jak wysokość kredytu, numer rachunku do spłaty, dane dłużnika, numer Księgi Wieczystej oraz potwierdzenie, że po spłacie kredytu bank lub inna instytucja finansowa wykreśli hipotekę. Kiedy wierzycielem jest bank, który jest instytucją zaufania publicznego, wpis nie będzie stanowił problemu. Gorzej jest z wierzycielem, który nie jest instytucją zaufania publicznego, czyli np. z firmą pożyczkową. Bank może w takiej sytuacji odmówić kredytu.

Kolejny krok to zaświadczenie wydawane przez bank, które potwierdza spłatę całości kredytu hipotecznego. Oznacza to, że kredyt, który otrzymasz na zakup nieruchomości „spłaci” poprzednią hipotekę w całości. W zaświadczeniu znajdzie się również zgoda na zwolnienie cesji wobec ubezpieczyciela nieruchomości.

W ostatnim kroku kierujesz się z tym zaświadczeniem do Sądu Rejonowego i składasz wniosek o wykreślenie hipoteki. Koszt wniosku to 100 zł i zazwyczaj ponosi go sprzedający. Wniosek natomiast zawsze składa kupujący.

Brak Księgi Wieczystej na rynku pierwotnym dla nowego mieszkania jest czymś oczywistym i naturalnym. Banki jak najbardziej kredytują takie mieszkania. W umowie przyrzeczonej zakupu mieszkania, czyli inaczej mówiąc umowie ostatecznej, notariusz ma obowiązek złożyć wniosek o utworzenie Księgi Wieczystej i wpisanie Ciebie, jako właściciela nieruchomości. Wniosek trafia do właściwego sądu i tam jest procesowany. Założenie Księgi Wieczystej dla nowej nieruchomości w zależności od Sądu rejonowego (księga wieczysta prowadzona jest przez sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji nieruchomości) może trwać kilka tygodni, a nawet kilka miesięcy. Bank zabezpiecza się na tę okoliczność poprzez tzw. ubezpieczenie pomostowe, które opłacasz do momentu założenia Księgi Wieczystej.

Większość banków udzieli kredytu na cesję wierzytelności z umowy przedwstępnej. Bank przyjmie jako cenę transakcyjną cenę zakupu od dewelopera. Oznacza to, że zarobek sprzedającego opłacasz Ty i nie jest to liczone, jako wkład własny. W praktyce deweloper musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie cesji, a następnie już u notariusza podpisywana jest umowa cesji i nabywcy wchodzą w prawa i obowiązki sprzedającego wynikające z podpisanej wcześniej przez niego umowy deweloperskiej.

Jest to często spotykany przypadek lokalu, który nabywca chce kupić za pieniądze z kredytu. Do wniosku o kredyt musisz w takim przypadku załączyć zaświadczenie ze spółdzielni, które zawiera następujące informacje:

• dane właściciela nieruchomości,
• metraż nieruchomości,
• zgodę spółdzielni na założenie Księgi Wieczystej.

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania od spółdzielni, sprawdź, jakie ma opinie i czy nie jest zadłużona. Długi spółdzielni mogą być przeciwskazaniem do zakupu mieszkania.

Założenie hipoteki nie jest skomplikowanym procesem i spokojnie możesz przez niego przebrnąć sam. Trzymaj się tylko planu, a wszystko pójdzie gładko.

1. Wizyta w banku z odpisem Księgi Wieczystej. Bank na jej podstawie ustali status prawny nieruchomości oraz określi wartość rynkową lokalu.
2. Podpisanie umowy i wypełnienie oświadczeń. Na tym etapie wypełnij oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, które zostanie następnie podpisane przez dwóch pracowników banku. Oświadczenie to podstawa do sporządzenia dokumentacji bankowej. Niezbędne do wpisania hipoteki do księgi wieczystej jest także oświadczenie o udzieleniu kredytu.
3. Złożenie wniosku o wpis do hipoteki we właściwym sądzie Ksiąg Wieczystych. Formularz znajdziesz w każdym sądzie rejonowym. Do wniosku załącz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki oraz oświadczenie o udzieleniu kredytu hipotecznego.
4. Opłaty administracyjne. Na szczęście nie obciążą zbytnio Twojego portfela. Koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej wynosi 200 zł. Jeżeli starasz się o kredyt hipoteczny, postaraj się, żeby wpis do Księgi Wieczystej załatwił wierzyciel.

Kupno mieszkania bez Księgi Wieczystej na kredyt jest możliwe, chociaż wiąże się z większą liczbą formalności, a sama procedura trwa dłużej. Decydując się na takie mieszkanie i na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, będziesz musiał płacić ubezpieczenie pomostowe do czasu założenia Księgi Wieczystej. Składka może wzrosnąć, gdy proces wpisania hipoteki do Księgi będzie się wydłużał.

Żeby założyć Księgę Wieczystą, poproś obecnego właściciela o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, które jest niezbędne do rozpoczęcia całego procesu. Sprawdź, czy wyjaśniona jest sprawa własności gruntu, na którym stoi budynek. Jeżeli się okaże, że budynek stoi na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności, założenie Księgi Wieczystej zostanie zawieszone do czasu wyjaśnienia tej kwestii. Brak prawa spółdzielni do gruntu wyklucza możliwość kredytowania nieruchomości, która na tym gruncie stoi.

Księga Wieczysta to bardzo pożyteczny dokument, który bardzo dużo mówi nam o nieruchomości. Informacje zawarte w Księdze pozwolą Ci podjąć decyzję o tym, czy kupić mieszkanie, czy też zrezygnować z transakcji. Jednak nie zawsze należy podchodzić do informacji zawartych w Księdze Wieczystej, jak do prawdy objawionej. Na pewno warto sprawdzić metraż mieszkania, ponieważ ten ujawniony w Księdze Wieczystej nie zawsze odpowiada rzeczywistości. Właściciele stosują różne metody, żeby sztucznie zawyżyć metraż nieruchomości. Zazwyczaj do metrażu mieszkania dołączane są części wspólne nieruchomości jak np. strych, komórka lokatorska, czy też ogrody zimowe. Chcemy w szczególności zwrócić uwagę właśnie na ogrody zimowe, które są często budowane bez pozwolenia na budowę. Poproś sprzedającego o przedstawienie dokumentów ze zgodami wydziału architektury. Nie warto przepłacać za mieszkanie z wadą prawną.

Część naszych klientów pyta, czy warto do zakładania Księgi Wieczystej i wpisania hipoteki angażować notariusza. Osobiście uważamy, że nie ma to sensu. Proces nie jest skomplikowany i nie zabierze dużo czasu, a niektórzy notariusze żądają nawet 1000 zł za tę usługę.