Kredyt hipoteczny na budowę domu

Budowa domu związana jest z bardzo dużym nakładem finansowym. Niewiele osób buduje obecnie dom za gotówkę, wymaga to dłuższego czasu, aby zgromadzić odpowiedni kapitał. Dlatego tez decydujemy się wcześniej na dodatkowe wsparcie ze strony banku, które przyśpieszy ten proces. Kredyty hipoteczne stały się obecnie bardziej dostępne i chętniej korzystamy z tej formy finansowania w przypadku zakupu nie tylko nowego mieszkania czy domu, ale również budowy domu. Oczywiście cały proces kredytowy jest wtedy bardziej skomplikowany niż w przypadku zakupu gotowej nieruchomości, ale dzięki temu nasz cel zostaje szybciej osiągnięty.

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest w praktyce połączeniem kredytu budowlanego oraz kredytu hipotecznego stąd często nazywany jest kredytem hipoteczno-budowlany. Jeżeli mowa o kredycie budowlanym to bank, dopóki inwestycja nie zostanie zakończona, czyli będzie na etapie budowy, będzie traktował nasz kredyt jako kredyt budowlany, dopiero jak inwestycja zostanie oddana do użytku, bank będzie traktował takie finansowanie jako kredyt hipoteczny. Na czas budowy bank będzie wymagał od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczania, inwestycja jest bowiem w trakcie realizacji i bank nie ma pewność czy zostanie ona zakończona, dlatego musi chronić swoje interesy.

Bank chce się zabezpieczyć na wypadek utraty pracy czy śmierci inwestora. Podpisuje się na ten okres umowę ubezpieczeniową, która wygasa w momencie zakończenia budowy, czyli oddania domu do użytku a zabezpieczeniem kredytu dla banku jest wtedy wpis do księgi wieczystej. Ważnym aspektem w przypadku kredytu na budowę domu staje się prawidłowe określenie etapów budowy i przebiegu danej inwestycji, bank bowiem udzielając kredytu, będzie nas rozliczał, jak przebiegają prace na budowie, stąd cały czas musimy nadzorować budowę tak, aby trzymać się planu i wcześniej określonego harmonogramu, tak aby bank nie cofnął sowiej decyzji i nie zrezygnował z finansowania.

Podobnie jak przy każdym rodzaju kredytu hipotecznego, zanim przystąpimy do procesu kredytowego, musimy potwierdzić czy możemy w ogóle starać się o taką formę finansowania i jakie są nasze szanse na uzyskanie takiego wsparcia. Jakie warunku musimy spełnić? Warto więc wystarczająco wcześniej przyjrzeć się kryteriom, jakie są wymagane i odpowiednio się do tego przygotować

1. Zdolność kredytowa – obejmuje one nie tylko wysokość naszych zarobków, ale ich źródło. W praktyce oznacza to, iż bank będzie preferował dochody uzyskiwane z umowę o pracę na czas nieokreślony, natomiast w przypadku innych umów będziemy musieli dostarczyć więcej dokumentów potwierdzających stabilność dochodu. Istotne jest, aby kredytobiorca miał zdolność do regulowania zobowiązań w terminie i wystarczające dochody na obsługiwanie raty kredytowej. Bank sprawdzi również wszystkie inne nasze zobowiązania i koszty życia tak, aby mieć pewność czy stać nas na kredyt
2. Sprawdzenie wiarygodności kredytowej w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – bank zapewne potwierdzi czy regulujemy dotychczasowe zobowiązania na czas i czy mieliśmy zaległości w spłatach innych zobowiązań, w ten sposób sprawdza naszą wiarygodność kredytową
3. Wiek kredytobiorcy będzie wpływał na możliwość uzyskania kredytu, ale również na jego okres. Im mamy więcej lat tym bank udzieli nam kredytu na krótszy okres, co w konsekwencji wpływa na wielkość miesięcznej raty.

Jeżeli po wstępnej analizie okaże się nawet, że nie stać nas na kredyt hipoteczny w tym momencie, trzeba pamiętać, iż istnieje wiele sposobów, aby poprawić swoją zdolność, dlatego tak istotne jest przyglądnięcie się naszej sytuacji dużo wcześniej „Jak zwiększyć zdolność kredytową „

Jeżeli już wiemy, jaką mamy zdolność kredytową, kolejnym ważnym elementem, jaki musimy określić, jest wartość inwestycji, a tak naprawdę musimy wiedzieć, czy wybudowanie domu będzie w zasięgu naszych dochodów. Zapewne tego typu inwestycja jest bardzo kosztowna i pociąga za sobą duże nakłady finansowe, wart więc przeanalizować różne projektu domów, które spełniają nasze oczekiwania i rozeznać się w kosztorysach budowlanych domów jednorodzinnych.

Warto zdać się w tym wypadku na doświadczanego eksperta, który pomoże nam oszacować dokładnie koszty inwestycji. Należy pamiętać, iż musimy uwzględnić nie tylko same koszty budowy, ale koszty wykończenia i umeblowania. Ważne, aby nasza prognoza była bardzo realistyczna, gdyż bank będzie nas bardzo skrupulatnie rozliczał z kosztów a tym samym jeżeli na etapie budowy okaże się, że brakuje nam środków na budowę, otrzymanie dodatkowego kredytu nie będzie łatwe.

Jeżeli już podjęliśmy decyzje, że chcemy wybudować dom dzięki wsparciu banku, warto przedstawić procedurę, jak wygląda cały proces ubiegania się o kredyt na budowę banku z podziałem na etapy, umożliwi to nam lepszą organizację naszych działań. Będziemy mieli jasny obraz, od czego zacząć i czego możemy się spodziewać w najbliższym czasie.

1. Wybór działki budowlanej, na której będziemy budować dom oraz projektu budowlanego określającego jaki dom chcemy wybudować.
2. Uzyskanie pozwoleń na budowę.
3. Ocena zdolności kredytowej, określenie wysokości kredytu, jaki chcemy zaciągnąć.
4. Zgromadzenie wkładu własnego.
5. Analiza i wybór ofert kredytowych.
6. Dostarczenie wszystkich wymaganych dokumentów do banku.
7. Otrzymanie decyzji kredytowej i podpisanie umowy kredytowej.
8. Wypłata kredytu w transzach na podstawie harmonogramu prac budowlanych.
9. Zakończenie budowy i wpis hipoteki do ksiąg wieczystych.

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny wymaga przygotowania wielu dokumentów, jest to często bardzo czasochłonne, i to właśnie przy budowie domu musimy ich dostarczyć najwięcej. Głównym dokumentem, jaki musimy dostarczyć, jest oczywiście wniosek kredytowy, który zawiera wszystkie podstawowe informacje osobowe, dotyczące naszych zarobków, nieruchomości, zatrudnienia czy kosztów życia. Ale do tego dochodzi szereg dokumentów potwierdzających wszystkie informacji, które zostały zawarte we wniosku.

Kompletowanie dokumentów należy rozpocząć od tych, które potwierdzają naszą tożsamość, czyli dowodu osobistego, często wymagany jest drugi dokument np.: prawo jazdy bądź paszport. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą będzie potrzebne zaświadczenie o nadaniu numeru NIP oraz REGON, czy potwierdzenie wpisu do KRS.

Ważną grupę dokumentów będą te potwierdzające nasze dochody, czyli w tym wypadku w zależności od rodzaju zatrudnienia będziemy zobligowani do dostarczenia dokumentów do uzyskania kredytu hipotecznego, są to m.in.:  

• Zaświadczenia od pracodawcy o uzyskiwanych dochodach na drukach bankowych.
• Świadectwa pracy, umowy o pracę.
• Odpowiednie deklaracje podatkowe za ostatni rok podatkowy w zależności od formy zatrudnienia i uzyskiwanego źródła dochodu.
• Umowy o zatrudnieniu w przypadku zatrudnienia na podstawie umowy zlecenia.
• Kopie Księgi Przychodów i Rozchodów w przypadku osób prowadzących dzielność gospodarczą.
• Historię rachunku bankowego potwierdzającą wpływ wynagrodzenia na konto. Kolejną dużą grupę dokumentów, jakie musimy dostarczyć, są dokumenty związane z bezpośrednio z przedmiotem inwestycji, a w tym wypadku z domem, który ma zostać wybudowany.
• Numer księgi wieczystej działki, na której będzie budowany dom.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
• Operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego.
• Dokument potwierdzający prawo własności działki (akt notarialny kupna- sprzedaży albo akt darowizny).
• Warunki zabudowy i zagospodarowania miejscowego planu przestrzennego.
• Decyzja o pozwoleniu na budowę.
• Kosztorys i harmonogram prac budowlanych.
• Projekt budowlany, najczęściej do wglądu.

Powyższa lista dokumentów potwierdza fakt, iż bank bardzo skrupulatnie podchodzi do analizy kredytowej w przypadku budowy domu, warto więc zadbać, aby dokumenty były przygotowane rzetelnie, gdyż unikniemy w kolejnym etapie opóźnień związanych z zapytaniami od banku i kompletowaniem braków dokumentacyjnych.

Jeżeli decydujemy się na kredyty hipoteczny, głównym czynnikiem warunkującym wybór oferty jest koszt kredytu. Jest to parament, który najczęściej jest najważniejszy przy wyborze oferty. Ile kosztuje kredyt na budowę domu? Jakie koszty trzeba wsiąść pod uwagę? Oczywiście pierwszy parametr, na jaki musimy zwrócić uwagę to oprocentowanie kredytu hipotecznego, które składa się z dwóch podstawowych elementów:

• Stopa procentowa WIBOR – jest ona ustalana przez Radę Polityki Pienionej, w praktyce banki nie mają wpływu na jej wysokość. Stopa ta może ulec zmianie w wyniku decyzji RPP, dlatego też jest to element zmienny w oprocentowaniu kredytu hipotecznego.
• Marża banku – ma charakter stały, określona jest na początku trwania umowy kredytowej i nie zmieni się do jej zakończenia. Określa ona, jaki będzie zarobek banku na kredycie hipotecznym.

Oprocentowanie kredytu to nie wszystko, dodatkowo musimy pamiętać, iż bardzo często występują dodatkowo prowizje bankowe za uruchomienie kredytu, czy za wcześniejszą spłatę kredytu, dlatego też musimy wsiąść pod uwagę ten koszt podczas analizy ofert kredytowych. Nie możemy zapomnieć również o ubezpieczeniach, jakie często są wymagane przez banki, jeżeli decydujemy się na kredyt hipoteczny „Koszty kredytu hipotecznego i koszty okołokredytowe”. Bank może wymagać od nas ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia na życie a przede wszystkim ubezpieczenia nieruchomości. Może jednorazowo nie jest to duża suma, jednak jeżeli zsumujemy koszty ubezpieczenia w całym okresie kredytowania, to wtedy stanowi to znaczący koszt, dlatego też koniecznie musimy go wsiąść pod uwagę.

Okazuje się, że tych kosztów jest o wiele więcej, niż wydaje się na początku, warto więc analizując oferty bankowe w celu wybrania najmniej kosztownej, posłużyć się wskaźnikiem RRSO, który określa rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Parament ten bieżę pod uwagę wszystkie koszty kredytu w tym prowizje, ubezpieczenia oraz inne opłaty.

Obecnie decydując się na wybudowanie domu, musimy dysponować oszczędnościami, aby wykazać przed bankiem, że mamy część środków zgromadzonych na zakup naszej wymarzonej nieruchomości. Środki te określa się jako wkład własny i wyrażone są procentowo od wartości nieruchomości. Na pewno niektórzy pamiętają lata, jak kredyty na zakup nieruchomości można było dostać na 100% wartości, ale nowelizacja ustawy Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego zmieniła ten wymóg i banki od tej pory wymagają wkładów własnych od klientów. Obecnie wynoszą one w większości banków 20%.

Banki mają też pewną swobodę w określaniu wysokości wkładów własnych, mogą one być nawet na poziomie 10% wartości kredytu, lecz wtedy wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu, co daję możliwość zaciągnięcia kredytu dla osób, które nie zdarzyły uzbierać wyższego wkładu własnego. Należy jednak pamiętać, iż bank w tym wypadku często podnosi również oprocentowanie kredytu, gdyż niższy wkład własny oznacza dla niego wyższe ryzyko. Czy wkład własny to tylko gotówka? Jeżeli mowa o wkładzie własnym to może on przybrać formę kapitału albo oszczędności zgromadzonej przez klienta. Aspekt ten jest bardzo ważny przy budowie domu, gdyż nagle okazuje, że zamiast gotówki możemy wnieść wkład w innej formie, może to być:

• Zaliczka, zadatek zapłacony na rzecz zakupu działki;
• Wartość rynkowa działki pod budowę;
• Wartość prac budowlanych, zakup materiałów budowlanych (zanim zaczęliśmy starać się o kredyt).
• Oszczędności w formie akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych itp.
• Środki zgromadzone na IKE czy IKZE
• Darowizna w postaci gotówki lub ziemi pod budowę (często występująca darowizna rodzinna)

Pamiętajmy jednak, iż wyższy wkład własny wpływa na wysokości rat kredytów. Banki często oferują nam niższe oprocentowanie kredytu jeżeli zdecydujemy się na zaciągnięcie kredytu z wyższym wkładem własnym

Jeżeli ubiegamy się kredyt hipoteczny, przychodzi ten moment, iż należy wybrać konkretną ofertą i bank, z którym chcemy dalej współpracować. Na jakie parametry jednak zwrócić uwagę, aby nasz wybór okazał się jak najbardziej trafny i korzystny ? Który kredyt będzie dla nas najlepszy?

Oczywiście na początku musieliśmy określić, o jaką kwotę kredytu się ubiegamy, czyli ważne jest, aby pokrywała ona wszystkie koszty naszych wydatków i prac budowlanych. Musimy wybrać też taki bank, który zaakceptuję naszą osobę jako potencjalnego kredytobiorcę, czyli mamy w tym banku zdolność kredytową.

Zapewne najważniejszym czynnikiem decyzyjności dla nas będzie aspekt kosztowy, aby wybrać najtańszą ofertę kredytu na budowę domu, musimy najpierw poznać wszystkie koszty związane z ofertami, warto do porównania zastosować wskaźnik RRSO, czyli rzeczywistą stopę oprocentowania, która uwzględnia nie tylko marże banku, ale również wszelkie prowizje, ubezpieczenia i inne opłaty, które mogą się pojawić w trakcie trwania umowy kredytowej. Warto zapoznać z Rankingiem kredytów hipotecznych

Pamiętajmy, iż ofertę zawsze możemy negocjować z bankiem, czyli zawsze warto próbować zmniejszyć wysokość marży czy prowizji albo poszukać jeszcze bardziej atrakcyjnych ofert na rynku, które często bardzo się między sobą różnią. Niejednokrotnie warto skorzystać z dodatkowego produktu bankowego, gdyż taki cross-selling oferowany przez bank może wpłynąć znacząco na spadek miesięcznej raty kredytu. A czy tylko liczą się pieniądze? Nie zawsze klient analizuje ofertę pod kontem kosztowym, czasami zdarza się, że zależy nam bardzo na czasie i wybieramy ten bank, który bardzo sprawnie ma zorganizowaną procedurę przyznania kredytu i nie musimy długo czekać na środki. Czasem tez decyduje lojalność klienta wobec banku, z którym klient dotychczas współpracował.