Kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa

Wiele par o kredycie hipotecznym rozmawia jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, mnóstwo ruch taki rozważa w następstwie planowania wspólnej przyszłości jako małżeństwo. Stan cywilny: zamężna / żonaty - jak to rzutuje na kredyt? Sytuacja prawna osoby to jedna z danych osobowych istotnych dla banku w momencie ubiegania się o kredyt. Co jeszcze zmienia się u potencjalnych kredytobiorców po zawarciu małżeństwa? Warto wiedzieć, że oczekiwania banków, jak i możliwości kredytobiorców, będą znacznie się różnić w zależności od podejścia małżonków do własności - wspólna czy odrębna własność. W niniejszym artykule wyjaśniamy wpływ decyzji małżonków o intercyzie na plany kredytowe.

Małżonkowie lub partnerzy zamierzający wstąpić w związek małżeński, mogą rozważyć inny ustrój majątkowy niż wspólność majątkową, powstającą z chwilą zawarcia małżeństwa z mocy ustawy. Generalnie ustawowa wspólność majątkowa zakłada wspólny majątek (tu m.in. wpływy z wynagrodzenia za pracę, dochody z działalności biznesowej, nieruchomości) oraz wspólne zarządzanie tym majątkiem. Nie jest to jednak jedyna opcja dla małżonków. Nie jest też powiedziane, że obrany przez małżonków układ jest permanentny, bowiem również w trakcie trwania małżeństwa ustrój majątkowy może ulec zmianie. Małżonkowie mogą zadecydować o rozszerzeniu lub ograniczeniu ustawowej wspólności majątkowej poprzez zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej, znanej szerzej jako intercyza. Intercyza może być zawierana przez małżonków w dowolnym momencie, wielokrotnie, aczkolwiek każdorazowo wymaga formy aktu notarialnego. Umowa rozdzielności majątkowej wymaga odpłatnej usługi notariusza. W przypadku zawarcia umowy przed ślubem cena usługi sięga 400 zł netto + 23% VAT. W momencie istnienia wspólności majątkowej opłata notarialna kształtuje się w oparciu o czas potrzebny do przygotowania umowy oraz wielkość majątku, który wchodzi w rachubę.

Wśród umów majątkowych małżeńskich wyróżnić można cztery szczególne rodzaje:

• Umowa ustanawiająca pełną rozdzielność majątkową: zawarta przed małżeństwem stanowi o zachowaniu osobistego majątku przez każdego z małżonków oraz o samodzielnym zarządzaniu nim; zawarta po ślubie wprowadza konieczność podziału majątku wspólnego, majątek małżonka będą wówczas stanowić składniki majątku przypadłe mu wskutek podziału oraz te nabyte już po ustanowieniu rozdzielności.
• Umowa ustanawiająca rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków, która podtrzymuje odrębność majątków współmałżonków do czasu rozwiązania umowy lub rozwodu, kiedy to na mocy umowy następuje wyrównanie dorobków.
• Umowa rozszerzająca wspólność majątkową, która pozwala na włączenie do majątku wspólnego, tych składników majątku, które w przypadku ustawowej wspólności majątkowej traktowane byłyby jako własności osobiste małżonków (majątek wspólny nie podlega rozszerzeniu o składniki majątku, które małżonek uzyska z tytułu dziedziczenia, darowizny lub z tytułu innych praw majątkowych).
• Umowa ograniczająca wspólność majątkową, która pozwala na wyłączenie z majątku wspólnego, tych składników majątku współmałżonka, które w przypadku ustawowej wspólności majątkowej, stanowiłyby współwłasność małżonków, tym samym na zachowanie w strukturze majątku osobistego wybranych przedmiotów lub praw majątkowych.

Rozdzielność majątkowa może zostać ustanowiona także sądownie - najczęściej w sytuacji braku porozumienia między małżonkami co do podziału majątku wspólnego, kiedy zachowanie współmałżonka zagraża bezpieczeństwu finansowemu rodziny (współmałżonka i dzieci).

Raz podjęta decyzja o intercyzie nie oznacza braku powrotu do ustroju wspólności majątkowej. Małżonkowie w każdym czasie mają możliwość rozwiązania umownego ustroju majątkowego i przyjęcia ustroju wspólności ustawowej. Decyzja ta wymaga zawarcia umowy majątkowej w formie aktu notarialnego, celem uregulowania przyjętego stosunku majątkowego.

Kredyt hipoteczny to wysokie zobowiązanie, które nie w sposób potraktować z przymrużeniem oka.

W przypadku wspólnoty majątkowej kredyt hipoteczny jest przedsięwzięciem wymagającym zgody obojga małżonków. Wówczas zawarcie umowy kredytowej nie ma racji bytu bez wiedzy i udziału współmałżonka, niezależnie od tego, czy współmałżonek wnosi jakiekolwiek wpływy do domowego budżetu. Wyjątkiem przy wspólności majątkowej, pozwalającym na zaciągnięcie kredytu przez jednego z małżonków, jest ubieganie się o inny produkt kredytowy, np. kredyt gotówkowy, z zastrzeżeniem maksymalnej wartości takiego zobowiązania do 200 000 zł.

Inaczej sprawy się mają, gdy małżonkowie podpisali intercyzę, wówczas starania o kredyt może podjąć jedno z małżonków lub oboje - z zastrzeżeniem, że będzie to trudniejsze niż w hipotetycznej sytuacji nieposiadania rozdzielności majątkowej, ponieważ wymaga dodatkowych formalności. Wiele banków w tym przypadku będzie interesował moment zawarcia umowy rozdzielności majątkowej (w wypadku niektórych banków akceptowany czas, który upłynął od zawarcia intercyzy, nie powinien być krótszy niż 6 miesięcy wobec momentu wnioskowania o kredyt hipoteczny). Do małżonków zaś należy określić, jaki będzie stosunek udziału w nieruchomości każdego z nich - z reguły bywa to 50%:50%, jednak przy dużej dysproporcji zarobków nierzadko małżonkowie decydują inaczej. Z uwagi na niezależne rozporządzanie swoimi finansami przez każdego z małżonków konieczne będzie również ustalenie wysokości wpływów i wydatków po stronie każdego z nich. Co istotne w przypadku intercyzy małżonkowie mogą zdecydować się na ruch, jakim byłoby wystąpienie wyłącznie jednego z nich jako strony w procesie kredytowym. Konsekwencją takiej decyzji będzie nabycie nieruchomości przez małżonka, który podjął kredyt hipoteczny.

W sytuacji małżonków nie posiadających rozdzielności majątkowej, nabyta z kredytem nieruchomość zawsze będzie współwłasnością, a spłata kredytu współodpowiedzialnością (solidarna spłata kredytu przez współmałżonków).

Jak więc rozstrzygnąć, który ustrój majątkowy będzie najbardziej korzystny w sytuacji kredytu hipotecznego? Otóż pytanie należałoby sprowadzić do zdolności kredytowej. Mianowicie należałoby zadbać o ustalenie przed podpisaniem wniosków kredytowych:

• jak w oczach banku postrzegani byliby małżonkowie jako wspólne gospodarstwo domowe,
• na ile rozdzielność majątkowa obniżyłaby koszty gospodarstwa domowego i tym samym jak wpłynęłaby na wzrost zdolności kredytowej.

Najprościej jest wówczas skontaktować się z ekspertem kredytowym, który oprócz rozwiania wątpliwości, pomoże w zaplanowaniu drogi do uzyskania kredytu.

Zdolność kredytowa stanowi wyznacznik dla banku, który dostarcza informacji odnośnie predyspozycji potencjalnych kredytobiorców do spłaty w umówionym terminie zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami. Wpływ na zdolność kredytową będą miały czynniki takie jak: wielkość gospodarstwa domowego - liczba osób, źródło dochodu, koszty utrzymania typowe dla kredytobiorców, dotychczasowe doświadczenia z produktami kredytowymi.

Kluczem do zagadki jest jak zwykle indywidualna sytuacja kredytobiorców. Dla wskazania rozwiązania konieczne jest poddanie ocenie sytuacji małżonków: zawodowej oraz finansowej. Istnieją sytuacje i okoliczności, w których łatwiej o kredyt przy ustanowionej przez małżonków rozdzielności majątkowej.

Sytuacje, w których rekomendowana jest rozdzielność majątkowa, aby zwiększyć szanse na kredyt hipoteczny:

• jedno z małżonków nie generuje dochodu;
• jedno z małżonków ma negatywną historię kredytową (wobec jednego z małżonków wielokrotnie wszczynano polubowne postępowania windykacyjne powodowane opóźnieniami w spłacie albo toczyło się postępowanie sądowe lub egzekucyjne);
• małżonek / małżonka posiada i spłaca liczne indywidualne zobowiązania zaciągnięte jeszcze przed ślubem;
• jedno z małżonków ma tendencję do lekkomyślnego zaciągania zobowiązań, skłonności do korzystania z “chwilówek”;
• wiek jednego z małżonków stoi na przeszkodzie uzyskania kredytu lub znacząco ogranicza okres kredytowania;
• prowadzenie działalności gospodarczej przez jednego lub obu małżonków, kiedy okres funkcjonowania działalności jest krótszy niż 12 miesięcy, działalność gospodarcza przynosi straty lub generuje marginalny dochód, wybrana forma opodatkowania przedsiębiorcy ogranicza dostęp do atrakcyjnych ofert kredytowych;
• kiedy małżeństwo chce uniknąć kredytu hipotecznego w walucie obcej: gdy małżonek / małżonka generuje dochody w obcej walucie, a wpływy te dominują nad pozostałymi wpływami w tym wpływami drugiej połówki (która posiadałaby zdolność kredytową), uniemożliwiając starania o kredyt w walucie złoty.

W momencie, gdy u obojga małżonków sytuacja zawodowa jest stabilna, przy pozytywnej historii kredytowej i umiarkowanym poziomie zobowiązań pozostałych do spłaty, zdolność kredytowa - niezależnie, czy małżonkowie mają intercyzę, czy nie - będzie na wyższym poziomie, tym samym małżonkowie uzyskują od banku wyższą kwotę niż w przypadku starań o kredyt przez jednego partnera.

Wątpliwości kredytowe - co jeśli …

• jedno z małżonków jest właścicielem działki oraz posiada pozwolenia na budowę, jednak nie wykazuje dochodów?

Rozwiązanie: Małżonkowie powinni wspólnie podejść do kredytu.

• małżonkowie razem podchodzą do kredytu, jednak nie posiadają wspólnego konta małżeńskiego?

Nie ma wymogu posiadania wspólnego konta przez małżonków. Wystarczy, że jedno z małżonków będzie posiadaczem konta, opcjonalne również będzie pełnomocnictwo do konta. To kolejne przykłady pytań, z którymi na co dzień spotykają się nasi eksperci z MultiKredyt. Zarówno pary, jak i małżeństwa zmagające się z decyzją o kredycie hipotecznym, zapraszamy do kontaktu lub spotkania w ramach naszych usług pośrednictwa kredytowego (usługi oferowane nieodpłatnie). Wybierzmy wspólnie rozsądną - dopasowaną do Was ofertę kredytu..

Małżeństwo bezdzietne będzie posiadać wyższą zdolność kredytową niż w sytuacji narodzin dziecka. Warunkuje to koszt utrzymania gospodarstwa domowego, który rośnie wraz z rozrastaniem się rodziny. Nierzadko równocześnie spada dochód kredytobiorców, gdy rodzic decyduje się na rezygnację lub ograniczenie aktywności zawodowej. Tym samym maleje tzw. kwota wolna. Kwota wolna stanowi różnicę dochodu kredytobiorców i kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz środków przeznaczonych na spłatę bieżących zobowiązań. Co istotne wpływy z 500+ nie będą uwzględniane przez bank z uwagi na czasowy charakter świadczenia.

Jeżeli małżonkowie stworzyli rodzinę wielodzietną, korzystny będzie udział w rządowym programie "Mieszkanie bez wkładu własnego", który wyłonił się wraz z Polskim Ładem. Będzie to spora oszczędność, ponieważ wysokość dopłat do kredytu wzrasta z każdym kolejnym dzieckiem. Dopłaty, które umniejszą pozostałą do spłaty kwotę kredytu, będą uwarunkowane narodzinami drugiego (jednorazowa dopłata do kredytu 20 000 zł) i kolejnego dziecka (dopłata 60 000 zł).

O tzw. gwarantowany kredyt mieszkaniowy wnioskować będzie można w bankach posiadających porozumienie w formie umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Program zakłada także poręczenie BGK za wymagany przez banki wkład własny. Z uwagi na 6-miesięczny okres przejściowy (czas dla BGK na przygotowanie się do udzielania poręczeń) pierwsze wnioski o gwarantowany kredyt hipoteczny będzie można składać po 26 maja 2022.

Małżonkowie, którzy spłacają kredyt hipoteczny zaciągnięty w sytuacji ustawowej wspólności majątkowej, niezależnie od zawarcia umowy rozdzielności majątkowej w trakcie spłaty kredytu, odpowiadają w sposób solidarny za już zaciągnięte zobowiązanie. Dopóki spłata kredytu będzie się odbywać zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej, a więc z zachowaniem terminów płatności rat, bank nie będzie wnikał, który z małżonków dokonuje spłaty kredytu, ani czy małżonkowie wspólnie regulują należności. W przypadku jednak zaniechania spłaty konsekwencje poniosą oboje kredytobiorców.