Koszty kredytu hipotecznego i koszty okołokredytowe

Kredyt hipoteczny jest to zobowiązanie zaciągane na wiele lat, które na bardzo długi okres obciążą nasz budżet domowy. Jakie są rzeczywiste koszty kredyty? Co to jest oprocentowanie kredyty, a co to są koszty pozabankowe przy kredycie? Zanim zdecydujemy się na dodatkowe zobowiązanie, warto zastanowić się, z jakimi kosztami będziemy mieć do czynienia, a niestety nie jest to oczywista sprawa, wiele kosztów jest ukrytych i trzeba szczegółowo przeanalizować cały proces ubiegania się o kredyt, aby zsumować wszystkie wydatki, jakie będziemy musieli ponieść, aby dostać kredyt hipoteczny.

Ponieważ kredyty są zaciągane na bardzo wysokie kwoty, więc koszty, jakie się pojawią, też będą stanowiły znaczne obciążenie finansowe. Warto więc przyjrzeć się bliżej różnym elementom kosztowym i po ich analizie zastanowić się, czy będzie nas stać na kredyt, czy jeszcze odsunąć tę decyzję w czasie.

Koszty kredytu hipotecznego możemy podzielić je na dwie grupy. Pierwsze z nich są ścisłe związane z kredytem i zależą często od jego wysokości . Bank zobowiązany jest do poinformowania klienta o wszystkich kosztach związanych z oprocentowaniem kredytu, prowizjami czy dodatkowymi ubezpieczeniami. Powinien przedstawić klientowi te koszty w sposób jasny i zrozumiały, przedstawiając różne symulacje zmiany oprocentowania, podkreślając w ten sposób ryzyko zmienności stóp procentowych. Natomiast druga grupa obejmuje szereg kosztów okołokredytowych lub często nazywanych pozabankowymi. Są one niezbędne do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, a często nie są zawsze oczywiste, szczególnie dla klientów, którzy nie wiedzą, jak wygląda cały proces kredytowy, że będą wymagane dodatkowe opłaty w postaci kosztów notarialnych czy wyceny nieruchomości.

Jeżeli mowa o koszcie kredytu, pierwsze co przychodzi nam na myśl, jest to właśnie oprocentowanie kredytu hipotecznego, co jednak kryje się pod tym pojęciem? Od czego zależy oprocentowanie kredytu? (Kredyt hipoteczny – definicje, które trzeba znać / Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, marża a prowizja). Oprocentowanie kredytu dzielimy na dwie podstawowe części:

• Stopa procentowa WIBOR – bazuje ona na referencyjnej stopie procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Ma ona charakter zmienny, co w konsekwencji wpływa też na zmienność raty kredytu. Obecnie rynkowe stopy procentowe są na historycznie niskim poziomie, dzięki temu oprocentowanie kredytów zaciąganych w PLN jest również niskie. Natomiast musimy pamiętać o tym, iż podwyżka stóp procentowych zawsze będzie wpływała negatywnie na koszt kredytów hipotecznych i to klient będzie płacić wtedy większą ratę, a obciążenie budżetu domowego będzie rosło. W praktyce oznacza to tyle, iż właśnie stopa procentowa WIBOR warunkuje zmienność oprocentowania kredytu.
• Marża kredytu hipotecznego – jest to cześć oprocentowania kredytu, która określa ile bank będzie zarabiał udzielając kredyt hipoteczny, przedstawiana jest ona procentowo w ujęciu rocznym podobnie jak oprocentowanie. Marża banku ma charakter stały, co oznacza, iż nie będzie ona ulegała zmianie w czasie trwania umowy kredytowej. Pamiętajmy jednak, ze warto wynegocjować dobrą marżę na początku, bo potem już nie będziemy mogli jej zmienić.

Przeglądając oferty bankowe najczęściej pierwszy element jaki analizujemy to właśnie oprocentowanie kredytu hipotecznego. Banki nie mają wpływu na stopę procentową WIBOR, która określona jest rynkowo, natomiast jeżeli chodzi o marże, banki mają już tutaj większe pole do działania. Marża ustalana jest indywidualnie przez banki i wpływa na nią wiele czynników np.: wielkość udzielonego kredytu, rodzaj dochodów, lojalność klienta, wkład własny, jakim dysponuje klient czy ogólna sytuacji makroekonomiczna w kraju. Jeżeli jesteśmy zainteresowani kredytem, warto więc negocjować wysokość marży z bankiem albo szukać jeszcze alternatywach ofert na rynku, marże między bankami są bowiem różne.

Na czym polega prowizja bankowa? Kiedy banki pobierają prowizję? Kolejnym ważnym elementem, z jakim musi się liczyć kredytobiorca, jest prowizja bankowa. Jest ona pobierana jednorazowo przez bank na pokrycie kosztów, jakie musi ponieść, czyli w praktyce wpływa ona bezpośrednio na jego zysk. Określona jest procentowo od sumy zaciągniętego zobowiązania, jej wielkość najczęściej nie przekracza 3%, ale z uwagi na fakty, iż kredyty hipoteczne zaciągane są na bardzo duże kwoty, wartość takiej jednorazowej opłaty staje się już istotna.

W przypadku kredytów hipotecznych możemy się spotkać z dwiema podstawowymi rodzajami prowizji

• Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego - pobierana jest ona w momencie wypłaty kredytu, często banki oferują możliwość skredytowania prowizji, a tym samym doliczają ja do miesięcznej raty, jaką będzie płacił kredytobiorca.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – jest to opłata, jaka jest pobierana przez bank w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu, ma ona rekompensować utratę części odsetek. Obecnie jednak prawo znacznie ograniczyło tę opłatę i po upływie 36 miesięcy od podpisania umowy, bank nie może już pobierać żadnych dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę.

Banki często przewidują jeszcze dodatkowe prowizje w przypadku np. jeżeli będziemy chcieli zwiększyć wartość zaciągniętego kredytu. Analizując koszty kredytu, musimy pamiętać, iż często spotyka się w ofertach bankowych odwrotną zależność między marżą a prowizją. Jeżeli marża jest wyższa, prowizją często będzie wtedy niższa i odwrotnie. Warto więc analizować te parametry razem.

Banki bardzo często stosują cross-selling we czasie sprzedaży kredytów hipotecznych. Co to jest cross-selling, kiedy warto z niego skorzystać?. W praktyce banki oferują obniżenie marży bądź prowizji bankowej w zamian za to, iż klient skorzysta u nich z innego produktu bankowego np.: założy konto bankowe, wykupi dodatkowe ubezpieczenie czy założy kartę kredytową. Dzięki temu bank sprzedaje swoje dodatkowe produkty, a jednocześnie przywiązuje klienta do siebie i dąży do tego, aby klient związał się z nim na dłużej i korzystał z szerokiego asortymentu produktowego.

Cross -selling stosowany jest powszechnie przez banki i często różni się miedzy sobą , w jednym banku będziemy nawet zobligowani ofertą do skorzystania z konkretnego produktu bankowego, podczas gdy w innym banku zaoferują klientowi cały pakiet dodatkowych usług. Oczywiście często nie musimy korzystać z tej opcji, ale koszt kredytu wtedy znacznie wzrasta.

Zgodnie z rekomendacją S, kredyty hipoteczna powinny być udzielane z wkładem własnym na poziomie 20%. Istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu z 10% wkładem własnym, ale wtedy kredytobiorca zobowiązany jest do wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to bardzo korzystna opcja dla osób, które nie dysponują dużym wkładem własnym, a chcieliby zakupić nieruchomość na kredyt, warto wtedy znaleźć taką ofertę na rynku, która daje taką możliwość. Należy pamiętać, iż nie każdy bowiem bank ma w swojej ofercie takie kredyty, są banki, które zawsze wymagają minimum 20% wkładu własnego.

Jaki jest koszt ubezpieczenia niskiego wkładu. Najczęściej wynosi on około 0,2% i nie jest on prezentowany osobno, czyli nie stanowi osobnej pozycji kosztowej, często doliczany jest do marży i od razy podwyższa koszt miesięcznej raty kredytu, czyli w praktyce kredyt będzie droższy. Dopiero jeżeli zostanie spłacony brakujący wkład własny, rata kredytu zostanie zmniejszona o ubezpieczenie.

Kolejnym kosztem, jaki musimy uwzględnić, jest ubezpieczenie nieruchomości. Jest to jedno z najważniejszych ubezpieczeń, jakie będzie od nas wymagał bank. Trudno jednak temu zaprzeczyć, gdyż bank jest współwłaścicielem nieruchomości i chce on chronić swoje interesy, czyli wymaga od nas ubezpieczenie przedmiotu kredytu na wypadek różnych zdarzeń losowych. Należy oczywiście wykupić  ubezpieczenie z cesją na bank, czyli na wypadek trwałego uszkodzenia nieruchomości, zobowiązanie w banku zostanie spłacone przez ubezpieczyciela. Oczywiście warto wykupić ubezpieczenia z większym zakresem ochrony nieruchomości.

Kolejnym ubezpieczeniem, które może wymagać od nas bank, jest ubezpieczenie na życie. Jest ono bardzo zasadne z punktu widzenia banku, gdyż zobowiązanie kredytowe w przypadku kredytów hipotecznych jest zaciągane na bardzo długi okres, istnieje pewne ryzyko śmierci kredytobiorcy, więc cesja z ubezpieczycielem wobec banku chroni interesy instytucji udzielającej kredyt. Warto też zastanowić się, czy nie warto skorzystać z takiej opcji nawet jeżeli nie będzie ona wymagana przez bank, a bierzemy kredyty z małżonkiem. Jeżeli objęci będziemy ochroną ubezpieczeniową na wypadek śmierci jednego z małżonków, nie będziemy obarczeni wysokim kredytem jeżeli doszłoby do tragicznego wypadku losowego.

Stosunkowo częstym ubezpieczeniem, jakie występuje przy udzielaniu kredytów hipotecznych, jest ubezpieczenie na wypadek utraty pracy.  Dzięki takiemu rozwiązaniu ubezpieczyciel zobowiązany jest do spłaty zobowiązania kredytowego na rzecz banku na wypadek utraty pracy kredytobiorcy przez czas określony w umowie ubezpieczeniowej wynoszący najczęściej nie dłużej niż 12 mc. Bank będzie często wymagał takiego ubezpieczenia w przypadku zatrudnienia na czas określony, braku posiadania oszczędności bądź zatrudnienia w niestabilnej branży. Należy pamiętać, iż ubezpieczyciel nie wypłaci nam świadczenia w przypadku kiedy utrata pracy będzie z naszej winy, rozwiązanie umowy dotyczyło pracy w ramach umowy o dzieło czy umowy zlecenie, bądź okres, na jaki została zawarta umowa, już minął.

Ubezpieczenie pomostowe jest to ten rodzaj ubezpieczeń, który występują bardzo powszechnie podczas udzielania kredytu hipotecznego. Bank ponosi bowiem duże ryzyko między momentem nabycia nieruchomości a wpisu do ksiąg wieczystych, które jest formalnym ustanowieniem hipoteki na korzyść banku. W tym przejściowym okresie bank jest pozbawiony zabezpieczenia, wobec powyższego wymagane jest obciążenie kredytobiorcy dodatkowym ubezpieczeniem na ten okres, tak aby bank miał zabezpieczenie. Wartość tego ubezpieczenia nalicza się automatycznie poprzez podniesienie marży kredytu do momenty kiedy wpis do ksiąg wieczystych będzie dokonany, rata kredyty wtedy spadnie i osiągnie docelowy poziom. Dlatego też w interesie kredytobiorcy jest jak najszybsze poinformowanie banku, iż taki wpis do ksiąg wieczystych został już zrobiony i rata kredytu może zostać zmniejszona o koszt ubezpieczenia.

Ważnym etapem procesu ubiegania się o kredyt jest weryfikacja nieruchomości, jaką chcemy kupić czy domu, jaki chcemy wybudować. Bank musi mieć dokładną informację, co jest przedmiotem transakcji, gdyż to on będzie w dużej części finansował jej zakup. Dlatego też należy przygotować wycenę nieruchomości w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Bank wymagając operat szacunkowy, chce zabezpieczyć się przed sytuacją, iż udzieli kredytu na wartość przewyższająca cenę nieruchomości. Dla banku cena transakcyjna wynikająca z umowy kupna-sprzedaży nie jest ceną rynkową, musi on dokładnie wiedzieć, za jaką cenę będzie mógł sprzedać nieruchomość na rynku w przypadku kiedy kredytobiorca nie będzie mógł się wywiązać ze swoich zobowiązań.

Oczywiście cały ten proces jest związany z występowaniem dodatkowych kosztów w postaci zlecenia operatu. Występują tutaj dwie opcje. Jedną z nich jest skorzystanie z rzeczoznawcy bankowego, z którym współpracuje bank i to jemu bank zleca wycenę. Natomiast niektóre banki wyrażają zgodę na wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę zewnętrznego, i możemy z takiej opcji skorzystać, jeżeli uważamy, iż będzie to dla nas korzystniejsze cenowo.  Warto też skorzystać z rzeczoznawcy na własną rękę jeżeli ubiegamy się o kredyty w kilku bankach, co pozwoli na oszczędzenie czasu i pieniędzy na sporządzanie kilku operatów oddzielnie.

Oprócz wyżej wymienionych kosztów kredytu hipotecznego dochodzi również szereg innych opłat okołokredotwych, może nie stanowią one już bardzo wysokiej wartości, jednak trzeba o nich pamiętać i nie da się ich często uniknąć.

Zakup nieruchomości na kredyty związany będzie z opłatami sądowymi, jakie pojawią się w momencie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych. Jeżeli dla danej nieruchomości nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, będzie też trzeba uiścić dodatkową opłatę za tą czynność. Nie są to wysoki koszty, wpis do ksiąg wieczystych będzie kosztował około 200 PLN, a jej założenie dla nowej nieruchomości to koszt około 60 PLN.

Kolejno należy pamiętać o opłatach skarbowych, które należy dokonać w Urzędzie Skarbowym. Osoba, która nabywa nieruchomość z rynku wtórnego, musi uiścić podatek od czynności cywilno-prawnych, jest to podatek związany z przeniesieniem praw własności do nieruchomości. Wysokość tego podatku wynosi 2% wartości nieruchomości.

Zakup domu czy mieszkania wymaga sporządzenia aktu notarialnego, pojawiają się wtedy dodatkowe koszty notarialne. Będziemy zobowiązani do poniesienia kosztu sporządzenia aktu notarialnego oraz odpisu tego aktu. Wysokość opłaty w tym wypadku zależna będzie od wartości nieruchomości, jej wielkości oraz warunkowana jest przepisami o maksymalnych stawkach notarialnych,

Ile kosztuje kredyt? Jest to chyba najczęstsze pytanie, jakie słyszy doradca od klienta. Jednak po zapoznaniu się z powyższym materiałem, wiemy, że odpowiedź na to pytanie nie jest szybka. Chcąc ubiegać się o kredyt hipoteczny napotkamy wiele kosztów poczynając o tych związanych bezpośrednio z ratą kredytu, jak marża  czy stopa WIBOR. Dodatkowo występuje szereg ubezpieczeń i będziemy się zastanawiać czy warto je wybrać, a niektóre z nich będą wręcz nam narzucone przez bank. I do tego pojawią się jeszcze inne opłaty jak Podatek PCC, opłaty notarialne czy koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. A za tym wszystkim stoi kredytobiorca, które te wszystkie koszty musi ponieść, aby ostatecznie zakupić wymarzoną nieruchomość.